Wat doe je met een hypotheek?
Als executeur moet je zorgen dat de boedel geschikt is voor verdeling en de kosten van de boedel verlagen. Het hangt van de hypotheek af en of deze mogelijk al is afgelost wat je kunt doen.
Hoe ga je om met een woning
In een boedel die jij moet afhandelen kan een woning (of een andere onroerende zaak) zitten. Hoe ga je daarmee om? Op welke manier moet je een onroerende zaak waarderen? Aan een woning kan een zogenaamde woningschuld zijn verbonden. Meest voorkomende is natuurlijk de hypotheekschuld. Zonder hypotheekschuld komt zeker bij oudere mensen ook steeds vaker voor.
De waarde van de woning in een boedel
Bij het opstellen van een boedelbeschrijving kan het zijn dat er een woning (of een andere onroerende zaak) in de nalatenschap zit. Dit bezit komt bij de positieve onderdelen van de nalatenschap dat spreekt voor zich. De woning heeft twee waardes.
Voor de aangifte erfbelasting hanteer je de laagste waardering. Over het algemeen is dat de WOZ waarde. Ben je van mening dat ook de WOZ waarde te hoog is? In dat geval moet je eerst bezwaar maken tegen de WOZ waarde.
Voor de onderlinge afrekening tussen de erfgenamen hanteer je de marktwaarde. Heb je als executeur een afwikkelingsbevoegdheid hebt, dan kun je woning verkopen. Het is verstandig om de woning te laten taxeren. Zeker bij onderhandse verkoop. Er ontstaan vaak discussies over de waarde van onroerend goed. Dat komt doordat het meestal het grootste bezit in de nalatenschap is. Ook denkt iedereen verstand te hebben van de markt, dankzij Funda.
De woningschuld
De meeste woningen in Nederland zijn aangekocht met een hypotheek. Die hypotheek bestaat juridische gezien uit twee aspecten. Enerzijds is er de geldschuld aan de bank (hypotheekverstrekker). Anderzijds is er ter zekerheid van die schuld een hypotheekrecht voor de bank. Als de schuld niet afgelost wordt, kan de bank de zekerheid inroepen.
Als de geldlening is afgelost, verdwijnt het hypotheekrecht niet vanzelf. De eigenaar van de woning moet hiervoor een royement aanvragen. Is de eigenaar overleden dan kan de executeur, als belanghebbende, dat doen.
Wij kunnen helpen met het royement
Zit er in de nalatenschap een hypotheek? Kijk of deze is afgelost. In dat geval kun je de hypotheek laten royeren. De woning is dan zonder inschrijving van hypotheek. Je kunt een dergelijk royement tegen zeer lage kosten en snel door ons laten verzorgen.
Is de schuld niet afgelost dan moet de executeur doorgaan met afbetalen/aflossen. Stoppen van de betalingen zou namelijk de boedel benadelen. Immers dan roept de bank haar hypotheekrecht in. Het object komt op een executieveiling en dat levert per saldo altijd minder op.
Andere schulden die aan de woning verbonden zijn
Een hypotheek is lang niet de enige schuld die bij een woning kan horen. Controleer als executeur ook of er nog andere kosten openstaan. Denk bijvoorbeeld aan onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting, rioolheffing of een achterstand in de bijdrage aan de vereniging van eigenaren (VvE). Ook energierekeningen of kosten voor onderhoud kunnen nog betaald moeten worden.
Deze schulden maken onderdeel uit van de nalatenschap en moeten in beginsel uit de boedel worden voldaan. Betaal je ze niet op tijd, dan kunnen rente, incassokosten of zelfs een juridische procedure volgen.
Bovendien kan een betalingsachterstand bij de VvE problemen opleveren bij de verkoop van het appartement. Het is daarom verstandig om direct na het overlijden na te gaan welke vaste lasten nog doorlopen en ervoor te zorgen dat deze – voor zover de boedel daarvoor voldoende middelen heeft – tijdig worden betaald.
Verkopen van de woning
Een executeur kan de woning verkopen als deze een afwikkelingsbevoegdheid heeft. Het kan ook zijn dat je zelfs met een mindere bevoegdheid kunt verkopen. Dat is het geval als de verkoop van de woning noodzakelijk is om de schulden van de nalatenschap te voldoen. Dat geldt voor de beheersexecuteur.
Bij de verkoop van een woning moet deze vrij zijn van hypotheek. Was er een lopende niet afgeloste hypotheek? Die zal de notaris de hypotheek voldoen met de opbrengst van de woning. Het restant vloeit dan naar de boedel.
Lees meer over Financiën